Esta calculadora es orientativa. Los cálculos no incluyen impuestos sobre la renta, plusvalía, ni costos de escrituración. Consultá con un asesor financiero o inmobiliario antes de invertir. Regulador: Superintendencia de Bancos · superbancos.gob.ec
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Preguntas frecuentes
¿Cómo saber si una propiedad en alquiler es una buena inversión en Ecuador?
Invertir en bienes raíces para alquilar es una de las estrategias de inversión más populares en Ecuador y toda América Latina. La promesa es atractiva: una propiedad que genera ingresos pasivos cada mes mientras se revaloriza con el tiempo. Pero la diferencia entre una buena y una mala inversión está en los números — y la mayoría de inversores no los calculan bien.
El error más común es comparar únicamente el alquiler mensual con la cuota hipotecaria y asumir que si el alquiler es mayor, la inversión es rentable. En realidad, hay varios gastos adicionales que reducen significativamente la rentabilidad real: mantenimiento, períodos sin inquilino, seguros, impuestos municipales, gastos de administración si contratás un agente y eventuales reparaciones.
Las 4 métricas clave de una inversión inmobiliaria
Flujo de caja mensual (cashflow): Es la métrica más importante para un inversor que financia la propiedad. Es simplemente cuánto dinero te queda cada mes después de cobrar el alquiler y pagar todos los gastos: hipoteca + mantenimiento + seguros + vacancia + administración. Una inversión con cashflow positivo se autofinancia. Una con cashflow negativo requiere que vos subsidies la diferencia cada mes.
Rentabilidad bruta: Alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Es un indicador rápido para comparar propiedades, pero no refleja la realidad porque ignora gastos e hipoteca.
Rentabilidad neta: (Alquiler anual - gastos anuales) ÷ precio de compra × 100. Más precisa porque incluye los gastos operativos, aunque tampoco incluye el servicio de la deuda hipotecaria.
Cash-on-cash return: Flujo de caja anual ÷ capital propio invertido (inicial). Esta es la métrica más relevante cuando usás financiamiento porque mide el retorno sobre tu dinero real, no sobre el valor total de la propiedad. Un buen cash-on-cash en LATAM está entre 6% y 15% anual.
• Capital propio: $16,000 · Financiado: $64,000
• Cuota hipotecaria estimada (9% · 20 años): se calcula arriba
• Alquiler estimado: $500/mes
• Si el flujo de caja es positivo → la inversión se paga sola
Usá la calculadora para ver tu caso exacto.
¿Cuánto inicial necesitás en Ecuador?
En Ecuador, los bancos típicamente financian entre el 70% y el 90% del valor de la propiedad. Esto significa que necesitás tener entre el 10% y el 30% como enganche o inicial, más los gastos de escrituración y trámites legales que suelen representar un 2-5% adicional del valor de la propiedad.
Usá un enganche mayor si querés reducir la cuota mensual y mejorar el flujo de caja. Usá el mínimo necesario si querés maximizar el apalancamiento y el cash-on-cash return — aunque esto aumenta el riesgo si los precios caen.
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